Por: Gonzalo Duque Escobar*
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Presentación
...
Van a reducir la Plusvalía urbana alegando crisis en el sector inmobiliario
de Manizales. Que los interesados en reducir las tasa del 50% al 30%, no
inventen crisis inmobiliaria, y menos que le pasen factura a los precarios
recursos que se demandan para la inversión social llevando infraestructura
básica para cerrar brechas en el hábitat de los sectores deprimidos de la
ciudad. Como referente, durante el primer trimestre de 2022, se evidencia un
buen desempeño en ventas de vivienda a nivel nacional, frente al mismo
período del año anterior. La venta de vivienda VIS creció́ un 6% y la No VIS,
aumentó un 5%. Entonces: cuál crisis… cuando las noticias señalan al 2022,
como el año de la reactivación para el sector inmobiliario.
Como reflexión para contribuir al debate, permítame esta tesis: aunque
fuera cierta la crisis inmobiliaria, resulta criminal reducir la captación
de Plusvalía beneficiando al mercado inmobiliario con recursos necesarios
para saldar pasivos ambientales en sectores pobres vulnerables. De ahí que
si la intención es construir “la ciudad sostenible”, el fin de la de
plusvalía Urbana es otro: permitirle a los gobiernos no solo modificar el
uso del suelo en su jurisdicción para incrementar su valor y mejorar su
aprovechamiento, sino también captar recursos para invertir en áreas
degradadas, razón por la cual el tema debió ser objeto de un Cabildo
Abierto, y no proceder con lo que están proponiendo en el Concejo Municipal,
castigando recursos fundamentales para la adaptación al cambio climático en
sectores marginados.
•
Ver:
¿Privatizar la Plusvalía Urbana, siendo clave para paliar brechas del
hábitat?
•
Manizales: un diálogo con su territorio.
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Qué es la Plusvalía urbana
…
Se entiende por “plusvalía urbana” el incremento en el valor del suelo
producto de una acción estatal o un cambio normativo, como son las obras
públicas y sus mejoras, o las decisiones estatales en relación con el uso
del suelo. La “participación” de dicha plusvalía por el municipio, parte del
derecho que tiene el Estado a la apropiación de todo o parte de ese mayor
valor proveniente de sus acciones y de sus normas. En América Latina se ha
venido tratando este tema, vital para el desarrollo de los instrumentos de
reforma urbana como medio que evita la acción especulativa conducente a la
apropiación indebida de la plusvalía urbana, en beneficio de los
propietarios de la tierra bajo el amparo cómplice del Estado.
Son los Concejos Municipales los responsables de reglamentar su
recuperación para ser volcada en beneficio de la comunidad que la crea,
haciendo prevalecer el interés colectivo por encima del derecho individual
de propiedad y de los procesos especulativos, actuando sobre tales valores
añadidos al patrimonio, generados por la colectividad y por la estructura
socioeconómica y no derivados de la propia cosa o de su actividad
individual. De ahí que la implementación de la norma para este recaudo
directo deba obligar al pago del impuesto al vendedor, sin permitirle
traspasar la obligación al comprador por tratarse de un instrumento de
equidad social. Mientras en Bogotá y Pereira las cuantías establecidas son
del 50%, en Manizales se propone reducir al 30% el gravamen.
Como ciudadanos estamos obligados a blindar la democracia, para que la
inversión pública y las decisiones sobre el uso del suelo, tradicionalmente
orientadas por la lógica del mercado, consideren darle mayor importancia a
la gente y al medio ambiente. En Manizales, la viabilidad de un modelo
urbano sostenible depende del desarrollo de instrumentos que propendan por
una distribución equitativa de cargas y beneficios, y de que la sociedad
civil reclame y apoye acciones que respondan a políticas públicas de
urbanismo con carácter democrático, visión regional y de futuro, en las que
se recupere el derecho a la ciudad imponiéndole límites a los apetitos del
mercado, controlando la frontera urbana y previniendo los procesos
especulativos que distorsionan el modelo de ocupación del territorio.
•
Ver:
Plusvalía, desarrollo urbano y mercado.
•
Verdad, dignidad y sostenibilidad en Colombia.
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Las dinámicas urbanas
…
La ciudad ha evolucionado: el poblado fundacional de 1849 nace como una
aldea de tapia pisada, apostada sobre una trama ortogonal; luego, avanza
Manizales de forma serpenteante a lado y lado de El Carretero sobre lo alto
del ramal cordillerano para ajustarse a las curvas de nivel en el escarpado
territorio, al tiempo que enriquece su arquitectura con formas eclécticas
entre los años 20 y 30; posteriormente, se consolida como una ciudad con
forma de "cometa”, gracias al emplazamiento de barriadas residenciales en
tiempos de la naciente sociedad industrial; y hacia los 70, con el
advenimiento de la revolución verde cuando el país rural se urbaniza, la
ciudad se fragmenta al surgir los guetos que desestructuran el hábitat y
ocupan de forma conflictiva sus frágiles laderas.
Pero actualmente, Manizales en lugar de densificar el hábitat y dotarlo
convenientemente, los desarrollos urbanísticos van avanzando hacia la
periferia, presionando la base ecosistémica que le da soporte a la ciudad.
Lo anterior, incrementará una vez más los pasivos ambientales, relacionados
con el uso conflictivo del suelo urbano resultado de un modelo de ocupación
expansionista que presiona la estructura ecológica del territorio, tal cual
lo hacemos en Río Blanco y en Monte León, o lo advertimos con las políticas
inmobiliarias que explican el Macrodesastre de San José, donde las metas que
inspiran la renovación urbana, parecieran desconocer que de los 518
deslizamientos reportados en Manizales durante 38 años -entre 1960 y 1998-
la mayor proporción se dio en la ladera del Olivares.
Para hacer viable el POT de Manizales, además de evaluar las condiciones
geológicas del entorno en los asentamientos y determinar las medidas para
protegerlo, se requiere implementar un sistema moderno de cargas y
beneficios que permita un desarrollo citadino incluyente, como lo es la
recuperación de la plusvalía urbana por ser una propiedad común que debe
servir a la sociedad que la creó, y optar por un modelo moderno de
estratificación urbana basado en información catastral actualizada en lugar
de soportarse únicamente en la valorización por ser un instrumento de bajo
impacto social que sólo permite dotar de infraestructura a sectores urbanos
ya dotados y con capacidad de pago, y que también facilita la distorsión del
mercado con la especulación del suelo.
•
Ver:
¿Para quién la plusvalía urbana?
***
Epílogo
…
Si se entiende el beneficio y origen de la Plusvalía Urbana y se prioriza
la función social y ecológica de la propiedad, otra pudiera ser la suerte de
la ciudad, puesto que se financiarían proyectos que redistribuyan la
inversión en infraestructura social y productiva, y reubicarían
asentamientos humanos vulnerables en zonas de riesgo no mitigable, para no
repetir errores como los de San José y la Alta Suiza, o la presión sobre
Monte León y la reserva de Río Blanco resultado de procesos especulativos
que han dinamizado un modelo de ocupación conflictivo del territorio, o
favorecido la degradación del hábitat consecuencia de un sistema premoderno
e insuficiente de cargas y beneficios como lo es la valorización, que no
permite avanzar en la solución al déficit de equipamientos colectivos, como
sí la plusvalía.
•
Ver:
Plusvalía urbana para viabilizar el POT de Manizales.
•
La adaptación de la ciudad al trópico andino.
***
Gracias
* Profesor de la U.N. de Colombia, Miembro Correspondiente de la Academia
Caldense de Historia y Socio de la SMP de Manizales. Documento del Museo
Interactivo Samoga. Manizales, julio 12 de 2022.
***
Fuentes bibliográficas
• 2022:
el año de la reactivación para el sector inmobiliario. Redacción Blog
Ciencuadras, 2022.
• Análisis
de la regulación de la participación de la
plusvalía.
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Manizales. 2017 (Act 2021).
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Harvey Trad. de Juanmari Madariaga 2012.
• ¿Cómo
ha reaccionado el sector inmobiliario a la pandemia del coronavirus en
Colombia? Juan Felipe Velez Rojas. 19.11.2020
• Conflicto Socio
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de Colombia. Manizales, Agosto 3 de 2017.
• ¿Cuál
es la diferencia entre la contribución de valorización y la plusvalía? Ámbito
jurídico. 16 de Julio de 2018.
• Diez
preguntas y respuestas sobre el impuesto/contribución por plusvalía o
valorización. La Haus. Colombia. Cons. 11-07-2022.
• Dinámicas y contra
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Censo Nacional de Población y Vivienda 2018 Manizales, Caldas. DANE. Agosto 1 de 2019
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• Un
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Nacional de Colombia Sede Manizales. La Patria. 2012.12.10.
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